Uso terrazza condominiale: Cassazione.
Lastrico solare e terrazzo del condomino: tutto ciò che si può fare e che invece è vietato secondo le ultime sentenze della giurisprudenza.
Indice:
1 L’installazione di un’antenna telefonica sul terrazzo 
2 Piante e lettini
3 Legittima la modifica alla cosa comune se non può essere usata dagli altri condomini
4 Impianto di condizionamento sul lastrico
5 Il condomino che ha in uso esclusivo il lastrico di copertura dell’edificio ed è proprietario dell’appartamento sottostante può collegare l’uno e l’altro
6 Caldaia sul lastrico solare
7 Antenna sul lastrico solare
8 Insegna pubblicitaria
9 Proprietà comune e uso esclusivo
10 Antenna privata
11 Canna fumaria
12 Stendere panni e battere tappeti.
L’installazione di un’antenna telefonica sul terrazzo
In tema di contratto tra il condominio e il gestore telefonico, deve essere considerata nulla la delibera condominiale che ha approvato, non all’unanimità, l’installazione di un’antenna di telefonia mobile sul lastrico solare del palazzo. Difatti, l’antenna, stante le considerevoli dimensioni, è in grado di compromettere l’utilizzo del lastrico nel suo complesso e non solo in relazione alla porzione occupata.
Piante e lettini
Lo sfruttamento personale del lastrico solare, mediante la collocazione di piante e di lettini, non determina alcuna violazione del pari diritto di uso da parte di tutti i condomini.
Tribunale , Roma , sez. V , 16/07/2018
Legittima la modifica alla cosa comune se non può essere usata dagli altri condomini
Qualora sia ragionevole prevedere che gli altri condomini non possano fare un pari uso della cosa comune, anche per le caratteristiche strutturali dell’immobile, la modifica apportata alla stessa dal singolo condomino deve ritenersi legittima (fattispecie relativa alla richiesta di rimozione delle ringhiere, delle fioriere e altri mobili messi da una condomina sul lastrico solare posto a copertura di alcuni edifici del complesso condominiale di proprietà comune).
Cassazione civile sez. VI, 28/06/2017, n.16260
Impianto di condizionamento sul lastrico
Al riguardo dei macchinari dell’impianto di condizionamento posti sul lastrico solare comune, spetta al condòmino l’onere di dimostrare che l’uso diverso del bene comune non pregiudichi un uso quantomeno analogo da parte degli altri condòmini. Non soddisfa tale onere probatorio una mera affermazione della possibilità del pari uso, necessitando, invece, specifica allegazione, eventualmente supportata da relazione tecnica, tesa, ad esempio, a dimostrare tecnicamente la possibilità di posizionare analoghi impianti di condizionamento sul lastrico solare da parte di tutti i condòmini, essendo suo onere verificare scrupolosamente che ciò non incida sul diritto di pari uso degli altri condòmini, e, in caso di contestazione, fornire rigorosa prova della mancata compromissione degli altrui diritti.
Corte appello Milano sez. III, 05/06/2017, n.2464
Il condomino che ha in uso esclusivo il lastrico di copertura dell’edificio ed è proprietario dell’appartamento sottostante può collegare l’uno e l’altro
Il condomino che abbia in uso esclusivo il lastrico di copertura dell’edificio e che sia proprietario dell’appartamento sottostante ad esso può, ove siano rispettati i limiti ex art. 1102 c.c., collegare l’uno e l’altro mediante il taglio delle travi e la realizzazione di un’apertura nel solaio, con sovrastante bussola, non potendosi ritenere, salvo inibire qualsiasi intervento sulla cosa comune, che l’esecuzione di tali opere, necessarie alla realizzazione del collegamento, di per sé violi detti limiti e dovendosi, invece, verificare se da esse derivi un’alterazione della cosa comune che ne impedisca l’uso, come ad esempio, una diminuzione della funzione di copertura o della sicurezza statica del solaio.
Cassazione civile sez. II, 10/03/2017, n.6253
Caldaia sul lastrico solare
La nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell’art. 1102 c.c., non va intesa nei termini di assoluta identità dell’utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l’identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell’oggetto della comunione (fattispecie relativa all’azione proposta dal proprietario di un appartamento al primo piano di un fabbricato, quale titolare pro quota dei diritti in comunione, compresi quelli sul lastrico solare, che aveva evocato in giudizio una condomina, lamentando che la stessa avesse installato sul lastrico solare una caldaia con il relativo serbatoio di combustibile ed avesse costruito una struttura adibita a serra, danneggiando la statica, le mattonelle e l’asfalto del lastrico medesimo).
Cassazione civile sez. II, 14/04/2015, n.7466
Antenna sul lastrico solare
L’uso di un lastrico solare al fine della posa di un’antenna non viola l’art. 1102 c.c. in punto di limitazioni all’uso della cosa comune, purché le soluzioni tecniche prospettate siano compatibili con un analogo utilizzo del lastrico da parte degli altri condomini.
Tribunale Milano sez. XIII, 26/02/2015
Insegna pubblicitaria
Il diritto di mantenere sul lastrico solare di proprietà comune l’appoggio di un’insegna pubblicitaria, previsto da una clausola di natura contrattuale del regolamento predisposto dall’unico ed originario proprietario dell’edificio, richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto, non integra una costituzione di un diritto reale d’uso, di una servitù prediale, mancando la relazione oggettiva di utilitas tra un fondo dominante e quello servente, ovvero di una servitù personale o irregolare, non ammessa nel nostro ordinamento, o di usufrutto, né, tantomeno di un diritto di superficie sull’area sovrastante il lastrico solare, non essendo stata prevista la proprietà dell’insegna che non risulta, nemmeno, stabilmente infissa al suolo, bensì trattasi di un diritto personale di godimento, in quanto tutti gli acquirenti delle unità immobiliari appartenenti all’edificio condominiale sono subentrati, con l’accettazione del predetto regolamento condominiale, nella posizione soggettiva di comodanti a titolo gratuito per la durata stabilita nel regolamento condominiale.
Tribunale Roma, 05/12/2005
Proprietà comune e uso esclusivo
Il lastrico solare, ai sensi dell’art. 1117 c.c., è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell’edificio, ove non risulti il contrario, in modo chiaro ed univoco, dal titolo (per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti, o delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini), e, quale superficie terminale dell’edificio, esso svolge l’indefettibile funzione primaria di protezione dell’edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, ed in particolare come terrazzo, nel qual caso anche l’uso esclusivo da parte di un solo condomino non integra violazione dell’art. 1102 c.c., non venendo comunque meno la suindicata funzione primaria.
Cassazione civile sez. II, 16/02/2005, n.3102
Antenna privata
È nulla la deliberazione del condominio, con la quale viene disposta la rimozione dell’antenna parabolica, posta in opera da un condomino sul lastrico solare, perché contrastante con un complesso normativo che, ripetendo il proprio fondamento dal principio costituzionale di libertà di informazione, facoltizza il singolo condomino alla installazione dell’antenna medesima, con il solo limite che essa non arrechi pregiudizio all’uso del bene da parte degli altri condomini, nè produca un qualsiasi, apprezzabile danno alle parti comuni.
Corte appello Perugia, 01/07/2004
Posto che l’installazione di antenna trasmittente sul lastrico solare condominiale rientra nel diritto di uso della cosa comune (e sempre che non ecceda i limiti), va accolta la richiesta di tutela cautelare atipica avanzata dal condomino cui sia inibito l’accesso al lastrico solare per la manutenzione dell’antenna.
Pretura Bari, 30/06/1986
Canna fumaria
Il condomino che inserisce la propria canna fumaria nel lastrico solare comune, incorporandone una porzione, con opere murarie, al servizio esclusivo del proprio appartamento, pone in essere un atto di utilizzazione particolare della cosa che non ne compromette necessariamente la destinazione e che deve essere, pertanto, considerato del tutto legittimo se, trattandosi della occupazione di una zona periferica di una parte del tutto trascurabile rispetto alla superficie complessiva del lastrico, possa, in concreto, escludersi, che la predetta utilizzazione, menomi la funzione di copertura e calpestio del lastrico o le possibilità di uso degli altri comproprietari.
Cassazione civile sez. II, 07/03/1992, n.2774
Il diritto di comproprietà dei condomini sulle parti comuni dell’edificio deve ritenersi leso ogni qual volta uno dei partecipi abbia attratto la cosa comune in tutto o in parte nella propria disponibilità esclusiva, sottraendola alla possibilità di sfruttamento collettivo. (Nella specie, la C.S. in base all’enunciato principio ha confermato la decisione del giudice del merito che aveva riconosciuto l’illegittimità dell’opera con cui un condomino aveva occupato con la parte terminale della canna fumaria una porzione del lastrico solare comune adibito anche a stenditoio, determinando in tal modo l’alterazione di tale destinazione anche per le immissioni di calore e di fumo).
Cassazione civile sez. II, 08/09/1986, n.5465
Stendere panni e battere tappeti
È invalida la delibera assembleare che faccia divieto di accedere alla terrazza comune – destinata esclusivamente a copertura – per stendere i panni e battere i tappeti in quanto tale diritto si fonda sul principio di cui all’art. 1102 c.c. in virtù del quale ognuno può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione.
Tribunale Milano, 14/01/1991