Quali sono i diritti del titolare del fondo servente? Il proprietario può parcheggiare nell’area di passo carrabile?
In genere non è possibile invadere la proprietà altrui né poterla attraversare senza il consenso del legittimo titolare, se non in casi eccezionali: si pensi a chi superi per pochi istanti il confine per recuperare un oggetto caduto nel fondo limitrofo. Esistono alcune circostanze, però, al ricorrere delle quali la legge consente di poter stabilmente servirsi della proprietà altrui: in casi del genere si parla di diritto di servitù. La servitù consente di poter avvantaggiarsi del fondo di altri per motivi legittimi. Si pensi, ad esempio, al proprietario di un fondo che sia completamente intercluso da quelli circostanti: in un caso del genere, si avrebbe diritto alla servitù di passaggio sul fondo altrui per poter raggiungere la strada pubblica, la quale sarebbe altrimenti inaccessibile. Come funziona la servitù di passaggio e manovra? Quali sono i diritti del proprietario su cui grava la servitù stessa?
Come vedremo, il fatto di beneficiare di una servitù su fondo altrui non impedisce al legittimo proprietario del fondo servente di poter esercitare i propri diritti, cioè di godere del proprio fondo. L’unica cosa che deve fare il proprietario è di astenersi dall’impedire il passaggio al titolare della servitù; al di fuori di ciò, secondo la giurisprudenza la servitù di passaggio non può azzerare le prerogative del proprietario. Approfondiamo questi argomenti.
Indice:
1 Servitù di passaggio: cos’è?
2 Servitù prediali: caratteristiche
3 Servitù di manovra: cos’è?
4 Servitù di passaggio: quali limiti impone alla proprietà?
5 Servitù di passo e manovra: il proprietario può parcheggiare?
Servitù di passaggio: cos’è?
La servitù di passaggio è una forma di servitù prediale; quest’ultima si caratterizza per la necessaria presenza di due fondi: uno, che deve sopportare la limitazione imposta dalla servitù, è definito fondo servente; l’altro, quello che, invece, beneficia della servitù, è denominato fondo dominante.
Nel caso della servitù di passaggio, il fondo servente è quello che deve consentire il transito del proprietario del fondo dominante.
Con la servitù di passaggio succede quindi che una persona ottiene il diritto di utilizzare, seppure per poco, la proprietà altrui: per tale ragione i diritti reali limitati (come le servitù) sono definiti diritti sul bene altrui oppure diritti di godimento del bene altrui.
Servitù prediali: caratteristiche
Caratteristiche essenziali di ogni servitù prediale sono:
l’utilità che la servitù deve avere per il fondo dominante;
la necessaria altruità dei fondi (nel senso che essi devono appartenere a soggetti diversi);
la vicinanza dei fondi.
Ogni servitù prediale (e, quindi, anche la servitù di passaggio) deve risolversi sempre nel vantaggio o nell’utilità di un fondo rispetto ad un altro: ciò significa che a beneficiare della servitù deve essere il fondo, la proprietà in quanto tale, e non il singolo proprietario.
Una servitù di passaggio può essere costituita se il fondo è oggettivamente intercluso, cioè circondato da altre proprietà che non gli consentono l’accesso alla pubblica via. Al contrario, non potrebbe essere costituita una servitù di passaggio solamente perché il proprietario, per mero capriccio, vuole passare per il fondo altrui anziché utilizzare una strada già esistente.
Servitù di manovra: cos’è?
La servitù di manovra non è altro che una sottospecie di servitù di passaggio. Per la precisione, la servitù di manovra consente al titolare del diritto di effettuare spostamenti sul suolo altrui, movimenti che in genere riguardano l’impiego di veicoli.
In pratica, chi gode della servitù di passaggio e manovra può non solo attraversare il fondo di altri ma anche utilizzarlo per movimentare il proprio veicolo, magari per fare la manovra necessaria per non dover uscire in retromarcia da un fondo il cui tratto finale sia cieco. La servitù di manovra è infatti tipica delle piazzole o degli slarghi che non consentono di proseguire oltre.
Servitù di passaggio: quali limiti impone alla proprietà?
Poiché la servitù di passaggio, come ogni servitù prediale, consiste in un “peso” imposto al fondo servente, vediamo quali sono i principali limiti che essa impone alla proprietà altrui.
Il proprietario del fondo servente non può impedire l’esercizio del diritto di poter passare per la sua proprietà, né può aggravarlo, rendendolo maggiormente difficoltoso. In pratica, non si può:
chiudere il passaggio con un cancello, una porta o con qualsiasi strumento similare;
ostacolare il passaggio piantando alberi, siepi o piante, ovvero depositando materiale edile, oggetti o rami d’albero;
installare dispositivi elettronici (allarmi, telecamere, sensori ottici, ecc.) che possano inibire l’uso del passaggio al proprietario del fondo dominante.
Il divieto di aggravamento della servitù di passaggio è stabilito direttamente dalla legge: all’interno del codice civile c’è un articolo che vieta al proprietario del fondo servente di compiere alcuna azione che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo [1].
Specularmente, però, la norma dice anche che il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente.
In pratica, esiste in capo ad entrambi i proprietari l’obbligo di rispettare la posizione altrui, di modo che la servitù di passaggio possa essere utilizzata solamente per quanto effettivamente necessario al titolare del fondo dominante per accedere alla pubblica via.
Nel caso in cui quest’obbligo venisse violato, la parte lesa può adire il giudice e chiedere il ripristino dello stato dei luoghi: in pratica, se chiudi il passaggio con un cancello, il giudice ti ordinerà di rimuoverlo, oltre che di risarcire l’eventuale danno patito dal titolare della servitù.
Servitù di passo e manovra: il proprietario può parcheggiare?
L’esistenza di una servitù di passaggio e manovra non impedisce al proprietario del fondo servente di poter utilizzare il proprio fondo, magari per parcheggiare il suo veicolo.
Secondo la Corte di Cassazione [2], la servitù di passaggio e manovra sulla piazzola non vieta al proprietario di parcheggiare nell’area. Il titolare del fondo servente, infatti, è tenuto a non intralciare il diritto dell’altro ma il peso imposto non deve azzerare le sue prerogative legate alla proprietà dell’immobile.
Nel caso di specie, il ricorso veniva proposto dal titolare di una servitù di passo carrabile e manovra di automezzi sulla piazzola di proprietà del convenuto. Il ricorrente chiedeva al giudice di condannare la controparte a non posteggiare le autovetture nell’area in questione e, comunque, a non occuparle in altro modo.
La controversia è giunta in Cassazione dove il proprietario del fondo servente ha sostenuto che la servitù assegnava alla controparte il diritto di passo carrabile e di manovra e non un generico e indistinto diritto sulla piazzola. Il parcheggio della sua vettura, pertanto, non poteva essere vietato dal momento che la servitù doveva essere esercitata secondo la misura di quel che fosse necessario, in modo da soddisfare il bisogno del fondo dominante con il minor aggravio del fondo servente.
Secondo la Suprema Corte, in presenza di un atto costitutivo che prevede una servitù di passo carrabile e di manovra, il peso che deve gravare sul fondo servente è strettamente vincolato a una tale misura di esigenza.
Ne consegue, ha concluso la Cassazione, che è illegittimo privare di utilità la piazzola per il proprietario, finendo per svuotarne largamente la pienezza di godimento.
Di qui il principio per cui la servitù di passaggio e manovra non può privare il proprietario del fondo di ogni diritto sul suo bene, dovendo egli solamente limitarsi a consentire, al titolare della servitù, il passaggio e la manovra sul proprio fondo.
Secondo la legge, infatti, la servitù non può gravare sul fondo servente più di quanto non sia necessaria al titolare del diritto. Dunque, se il titolare della servitù può passare e fare manovra sull’area, non può impedire al titolare del fondo di parcheggiare o di compiere altre azioni che non pregiudichino il suo diritto di passaggio e di manovra.
Note:
[1] Art. 1067 cod. civ.
[2] Cass., ord. n. 1849 del 28 gennaio 2021.