Divieto di b&b, affittacamere, ostelli, pensioni e alberghi in condominio: la clausola non può essere interpretata in via analogica anche agli affitti brevi.
A non tutti i condomini piace sopportare la presenza di estranei. Così, numerosi regolamenti prevedono il divieto di utilizzare l’appartamento privato per ricavarne un albergo, una pensione, un b&b, un ostello o un’attività di affittacamere. Cosa potrebbe succedere però se uno dei condomini stipulasse contratti di affitto breve per scopo turistico in condominio: è possibile vietare tale tipo di utilizzo dell’appartamento? A dare una risposta è stata una recente pronuncia della Corte d’Appello di Milano [1]. Ecco cosa è stato detto in tale vicenda.
Indice:
1 Il caso del condomino che affitta a turisti nonostante il divieto del regolamento
2 I limiti del regolamento all’uso dell’appartamento
3 Si può affittare l’appartamento per fini turistici con contratti transitori?
Il caso del condomino che affitta a turisti nonostante il divieto del regolamento
I giudici lombardi hanno deciso il caso del proprietario di un’abitazione – sita al terzo piano di un edificio condominiale – il quale era solito affittare a turisti la propria casa, prevalentemente nei weekend, grazie all’utilizzo di un noto portale web. Tale circostanza aveva infastidito gli altri condomini, a detta dei quali la presenza degli estranei avrebbe determinato una lesione all’igiene e al decoro dell’edificio, oltre a provocare rumori e turbative nell’uso frequente dell’ascensore, spesso pieno di valigie. Di qui il ricorso al tribunale per chiedere che fosse accertata la contrarietà al regolamento condominiale dell’utilizzo dell’appartamento come “alloggio temporaneo di breve durata”.
I limiti del regolamento all’uso dell’appartamento
La questione circa la legittimità degli affitti a uso transitorio per finalità turistiche si pone ovviamente solo nei casi in cui il regolamento di condominio ponga dei limiti all’impiego dell’abitazione e alla trasformazione della stessa in una struttura ricettiva come appunto un bed & breakfast o un affittacamere.
Prima di stabilire se è possibile l’affitto breve per scopo turistico in condominio, c’è da fare una doverosa premessa. Intanto, il regolamento condominiale può porre dei vincoli all’uso degli appartamenti in quanto lo stesso sia stato approvato all’unanimità. Lo stesso dicasi quando la decisione è presa dall’assemblea che, per forza di cose, dovrà deliberare con il consenso di tutti i condomini dell’edificio. In mancanza di tale elemento, la votazione a semplice maggioranza sarà illegittima e non potrà stabilire quali tipi di impieghi degli immobili possono essere consentiti.
Si può affittare l’appartamento per fini turistici con contratti transitori?
Secondo la sentenza qui in commento, le locazioni per brevi o brevissimi periodi di un appartamento sito all’interno di un condominio rientrano tra le locazioni per finalità turistiche, che si differenziano dalle locazioni ordinarie solo per la durata. Pertanto, tali locazioni non possono essere vietate anche in presenza di limitazioni all’utilizzo dell’appartamento contenute nel regolamento condominiale.
A differenza delle strutture ricettive elencate nel regolamento in questione (alberghi, pensioni, affittacamere) nella locazione turistica dell’immobile non possono essere forniti «servizi turistici o servizi alla persona» (quali la colazione, il pranzo o la cena, il cambio di lenzuola o biancheria, il riordino o la pulizia dei locali e qualsiasi altro tipo di servizio aggiuntivo, accessorio o complementare). Pertanto, si tratta di contratti e attività completamente differenti.
Anche qualora il regolamento approvato all’unanimità dovesse vietare specificamente ed esclusivamente la destinazione ad uso alberghi, pensioni o affittacamere delle abitazioni private, la locazione turistica è legittima.
La Corte ricorda come «le locazioni per finalità turistiche per brevi periodi non superiori a 30 gg» (stipulate ai sensi dell’articolo 53 del D. Lgs. n. 79/2011) non si distinguono dalle ordinarie locazioni, se non per la loro durata transitoria. Ciò posto, prosegue il Collegio, «dette locazioni non sono necessariamente più moleste per gli altri condomini rispetto a quanto potrebbe esserlo una di ordinaria durata quadriennale, osservandosi ad esempio che il turista è di norma un adulto, senza animali al seguito e che per la maggior parte della giornata non occupa l’alloggio, mentre eventuali comportamenti irrispettosi possono essere propri anche di uno stabile conduttore».
Affinché vi possa essere il divieto di affitti brevi per uso turistico in condominio è necessario che ciò risulti esplicitamente nel regolamento, non potendo essere desunto in via analogica da altre disposizioni del regolamento stesso. Difatti, le clausole che pongono limiti al diritto di proprietà (del singolo condomino) debbono essere interpretate con grande rigore, dovendo risultare ogni eventuale limite quanto più possibile esplicito.