Spese di manutenzione e ricostruzione di cortile come soffitti e solai: divise in parti uguali tra i proprietari dei due piani interessati.
Capita spesso che il cortile condominiale funga anche da copertura dei garage sottostanti di proprietà privata. Ebbene, cosa potrebbe succedere in un’ipotesi del genere se, a causa di un difetto di impermeabilizzazione del piano di calpestio, dovessero prodursi delle infiltrazioni di acqua e queste dovessero danneggiare i soffitti e i muri dei box auto? In altri termini, come ripartire le spese del terrazzo di copertura del garage? A questo quesito ha dato una chiara risposta la Cassazione in più occasioni.
Da ultimo, la Corte [1] si è trovata a dipanare una controversia insorta all’interno di un condominio sull’esatta divisione dei costi derivanti dai lavori della terrazza carrabile a livello del parcheggio. L’assemblea aveva deliberato di porre a carico del condomìnio un terzo della spesa e gli altri due terzi invece a carico dei proprietari dei box. La decisione però è stata impugnata dinanzi al tribunale. Di qui il ricorso in Cassazione e la decisione su come ripartire le spese del terrazzo di copertura del garage.
Indice:
1 Divisione delle spese del tetto e del lastrico solare
2 Divisione spese di soffitti, volte e solai
3 Divisione spese del terrazzo di copertura dei garage
Divisione delle spese del tetto e del lastrico solare
Quando c’è da riparare un tetto o un lastrico solare, le spese vengono così ripartite ai sensi dell’articolo 1126 del Codice civile:
se il tetto/lastrico solare è di proprietà esclusiva di un condomino, questi sostiene un terzo della spesa mentre gli altri due sono a carico dei condomini che traggono copertura da tale area: si tratta cioè di quelli ricompresi nell’asse verticale del tetto/lastrico;
se il tetto/lastrico solare è di proprietà del condominio, le spese sono ripartite secondo i millesimi tra tutti i condomini.
Divisione spese di soffitti, volte e solai
L’articolo 1125 del Codice civile disciplina la diversa ipotesi della divisione delle spese di soffitti, volte e solai. Per queste i costi della manutenzione e ricostruzione sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti; in particolare:
sono a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento;
sono a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Divisione spese del terrazzo di copertura dei garage
Secondo la Cassazione, anche se comunemente si ritiene che il cortile del condominio, che funge anche da terrazzo e copertura dei garage sia equiparabile a un tetto o a un lastrico solare, esso invece va inquadrato nella disciplina dei solai.
Pertanto, le spese per la sua manutenzione sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani sovrastanti l’uno all’altro.
Per evidenziare il concetto, la Cassazione ha riportato il principio secondo cui «in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 cod. civ, ma si deve, invece, procedere a un’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ.. Quest’ultimo – come anticipato sopra – stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa, identificantesi con il pavimento del piano superiore» al relativo proprietario (ossia il condominio): e questo perché si tratta di colui che «con l’uso esclusivo della stessa area determina la necessità della inerente manutenzione». Invece sono «a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto».
Bisogna poi distinguere tra le opere di pavimentazione del terrazzo che devono essere poste a carico dei proprietari delle porzioni immobiliari sovrastanti e le opere di impermeabilizzazione che devono essere suddivise in parti eguali tra questi stessi proprietari e quelli degli immobili sottostanti (capannoni o garage).
Note:
[1] Cass. sent. n. 11462/21.