Qualora l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti, dei danni da infiltrazioni rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, sia il condominio.
Indice:
1 Sulla ripartizione delle spese per i danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante al lastrico solare;
2 Il condominio deve adottare le misure necessarie per evitare i danni;
3 Risponde ai sensi dell’art. 2051 c.c., quale custode del bene, il proprietario o usuario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello dell’appartamento;
4 Ripartizione danni da infiltrazioni lastrico solare e terrazza di proprietà esclusiva.
Sulla ripartizione delle spese per i danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante al lastrico solare
In tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.
Cassazione civile sez. II, 17/01/2020, n.951 – Cassazione civile sez. un., 10/05/2016, n.9449
Il condominio deve adottare le misure necessarie per evitare i danni
Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, sicché risponde “ex” art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili anche al concorso del fatto di un terzo, prospettandosi in tal caso la situazione di un medesimo danno provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità, che dà luogo ad una situazione di solidarietà impropria. Nondimeno, la conseguenza della corresponsabilità in solido, “ex” art. 2055 c.c., comporta che la domanda del condomino danneggiato vada intesa sempre come volta a conseguire per l’intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno.
Cassazione civile sez. VI, 12/03/2020, n.7044
Risponde ai sensi dell’art. 2051 c.c., quale custode del bene, il proprietario o usuario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello dell’appartamento
Risponde ai sensi dell’art. 2051 c.c., quale custode del bene, il proprietario o usuario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello dell’appartamento, nell’ipotesi di danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante. Il custode sarà liberato soltanto ove dia prova della ricorrenza del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, potendo quest’ultimo caso sussistere anche nel caso in cui il condominio, o gli organi preposti alla sua amministrazione, si siano opposti all’attività di manutenzione diligentemente intentata dal custode.
Cassazione civile sez. VI, 17/01/2019, n.1188
Ripartizione danni da infiltrazioni lastrico solare e terrazza di proprietà esclusiva
In tema di condominio negli edifici, dei danni derivanti dall’omessa manutenzione del lastrico solare (o della terrazza a livello), che non sia comune a tutti i condomini, rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, quale custode del bene, ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni, ex artt. 1130, comma 1, n. 4 e 1135, comma 1, n. 4, c.c., ed il concorso di tali responsabilità va risolto, di regola, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno.
(Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione che, a seguito del crollo di una terrazza di uso esclusivo, aveva ripartito le conseguenti spese di riparazione senza valutare l’ascrivibilità, o meno, delle cause dell’evento, determinato dalla corrosione delle strutture portanti in ferro per assenza di manutenzione del pavimento, alla responsabilità esclusiva dell’usuario).
Cassazione civile sez. II, 07/02/2017, n.3239
Il condominio risponde, quale custode ex art. 2051 c.c., dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, svolgendo quest’ultimo — anche se in uso esclusivo ad un solo condomino — la funzione di copertura dello stabile condominiale: sicché chiamato a rispondere di tali danni è il condominio in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo.
Cassazione civile sez. II, 16/12/2015, n.25288.
In materia condominiale, le spese di riparazione, manutenzione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall’art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo a carico del condomino, che ne abbia l’uso esclusivo, e di due terzi a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti.
Cassazione civile sez. II, 08/10/2013, n.22896
In tema di condominio, la disposizione dell’art. 1126 c.c., il quale regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – al condominio.
(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, in controversia tra il condominio ed il proprietario del terrazzo soprastante un locale condominiale, costituente lastrico solare di tale locale, per le riparazioni necessarie ad eliminare le infiltrazioni d’acqua verificatesi nell’immobile condominiale a causa del difetto di impermeabilizzazione del terrazzo, dovuto a vetustà della relativa guaina impermeabilizzante e non già a vizi originari di progettazione o di esecuzione del manufatto, aveva ritenuto che la fattispecie fosse da sussumere nell’ambito applicativo dell’art. 2051 c.c.).
Cassazione civile sez. II, 15/04/2010, n.9084
In tema di condominio di edifici la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio, nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che a norma dell’art. ion1126 c.c. alla manutenzione della terrazza a livello sono tenuti, a norma dell’art. 1126 c.c., tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l’eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo. Conseguentemente, dei danni cagionati all’appartamento sottostante da infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione devono rispondere tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo i criteri di ripartizione della spesa stabiliti dall’art. 1126 c.c. La domanda di risarcimento danni è proponibile nei confronti del condominio in persona dell’amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario dell’appartamento posto allo stesso livello della terrazza.
Cassazione civile sez. II, 11/09/1998, n.9009
I danni cagionati dalla mancata manutenzione del lastrico solare di un edificio in condominio, al pari delle spese della sua riparazione o costruzione, non possono porsi interamente a carico del proprietario o usuario del lastrico stesso, ma debbono essere risarciti con il concorso degli altri condomini nella proporzione stabilita dall’art. 1126 c.c. Ciò non esclude l’eventuale concorso di responsabilità, da accertare in via di rivalsa ove non sia stata dedotta nello stesso giudizio, del costruttore o dell’amministratore del condominio in proprio per vizi di costruzione o per negligente omissione delle necessarie riparazioni.
Cassazione civile sez. II, 17/05/1994, n.4816
Secondo la giurisprudenza di legittimità (Cass. 22 marzo 2012 n. 4596; Cass. 6 marzo 2012 n. 3465; Cass. 13 dicembre 2007 n. 26239; Cass. 21 febbraio 2006 n. 3676; Cass. 17 gennaio 2003 n. 642, in Rass. loc. cond., 2003, 261, con nota di De Tilla, Lastrico solare e ripartizione delle spese; Cass. 19 aprile 2000 n. 5123; Cass. 11 settembre 1998 n. 9009, in Riv. giur. edil., 1999, I, 35, con nota di Ditta E., Brevi note in tema di terrazza a livello; Cass., sez. un., 29 aprile 1997 n. 3672: in questa Rivista, 1998, I, 861; in Resp. civ. prev., 1997, 1095, con nota di Gaudino, I lastrici solari nel condominio e la responsabilità per i danni da infiltrazioni: intervengono le sezioni unite; in Corr. giur., 1997, 1415, con nota di Izzo, Difetto di manutenzione del lastrico solare e responsabilità per danni; in Rass. loc. cond., 1997, 346, con nota di Scarpa A.,Le Sezioni Unite sul lastrico solare), la terrazza a livello, anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti dei proprietari sottostanti, con la conseguenza che a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini e che la relativa azione va proposta nei confronti del condominio.
Il lastrico solare, infatti, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.
Ne consegue che il condominio risponde, quale custode ex art. 2051 c.c., dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare (Cass. 28 novembre 2011 n. 15131, in Rass. loc. cond., 2002, 445, con nota di Scarpa A., Lastrico solare e condominio: la beffa oltre il danno?; Cass. 7 dicembre 1995 n. 12606, in questa Rivista, 1996, I, 1349, con nota di Triola, Manutenzione di lastrico solare in edificio condominiale: ripartizione delle spese e responsabilità per danni) e che, anche se appartenente in proprietà o se attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo (v., tra le altre, Cass. 13 marzo 2007 n. 5848; Cass. 17 ottobre 2001 n. 12682, in Riv. giur. edil., 2002, I, 85).
La relativa azione, pertanto, va proposta nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore – quale rappresentante di tutti i condomini obbligati – e non già del proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all’esecuzione diretta dei lavori medesimi (Cass. 15 luglio 2002 n. 10233, in Foro it., 2003, I, 201).