Anche se c’è un accordo verbale, il conduttore deve versare un’indennità calcolata sulla base del canone. Il locatore deve provare l’eventuale maggior danno.
Sembra banale dire che un contratto di affitto riporta, tra le tante clausole, anche un’indicazione precisa sulla durata: l’immobile è a disposizione del conduttore da una certa data e deve essere lasciato libero entro un determinato giorno, a meno che la locazione venga rinnovata. Sembra banale dirlo, in effetti, ma non deve risultare tale a chi si tiene l’immobile oltre il termine prestabilito, magari con la pretesa di non pagare alcunché in più con la scusa che tra lui ed il proprietario c’era solo un accordo verbale. La Cassazione è tornata sulla questione per rispondere a questa domanda: «In caso di immobile restituito in ritardo, quanto paga l’inquilino?».
La Suprema Corte, in realtà, ha ribadito ancora quanto c’è scritto nel Codice civile [1], cioè: il conduttore che restituisce il bene in ritardo è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno. E quando scatta questo «maggior danno»? Vediamo.
Indice:
1 Restituzione immobile in ritardo: obblighi dell’inquilino
2 Restituzione immobile in ritardo: se c’è accordo verbale
3 Restituzione immobile in ritardo: l’onere probatorio del locatore.
Restituzione immobile in ritardo: obblighi dell’inquilino
Partiamo proprio da quanto stabilito dal Codice civile che, in realtà, è un principio valido sia per un immobile in affitto sia per qualsiasi altro bene dato in prestito in cambio di un corrispettivo.
La norma contenuta nel Codice – come ha ricordato la Cassazione con una recente sentenza [2] – segue un doppio binario. Il primo, citato poco fa, porta all’obbligo a carico dell’inquilino in mora di corrispondere al proprietario dell’immobile fino alla riconsegna del bene un’indennità calcolata sulla base del canone di locazione che ha pagato fino a quel momento. In altre parole: chi consegna in ritardo i locali affittati deve pagare al locatore una somma stabilita prendendo come riferimento minimo l’affitto pattuito in precedenza.
Il secondo aspetto contenuto nella normativa è quello che prevede il risarcimento del maggiore danno subìto dal proprietario dell’immobile. A differenza del primo, questo secondo obbligo non scatta in automatico per effetto del ritardo ma deve essere calcolato in base alla sussistenza del danno, alle caratteristiche dell’immobile, alla sua ubicazione e alla sua possibilità di utilizzo [3].
Restituzione immobile in ritardo: se c’è accordo verbale
Quello che la Cassazione ha aggiunto di recente è il fatto che l’occupazione fino alla riconsegna, in caso di restituzione in ritardo dell’immobile, va pagata anche se l’accordo è verbale. Non è un dettaglio da poco visto che, come gli stessi giudici supremi fanno notare, se non c’è un contratto scritto il proprietario non ha diritto ai canoni di affitto ma solo all’indennità dalla domanda di rilascio.
La sentenza in commento [2] riguarda il caso di un professionista a cui era stato intimato lo sfratto per morosità, per non avere pagato le mensilità relative ad un contratto di locazione verbale di un immobile, e contestata l’occupazione illecita dell’immobile stesso. Il tribunale, in assenza di un contrato regolarmente registrato, ha ritenuto che il professionista abbia potuto fruire dell’immobile a titolo di ospitalità ma che era tenuto a liberarlo nel momento in cui il proprietario gliel’avesse chiesto. Da quel momento in poi, ogni giorno in più trascorso dall’inquilino «ospite» in quei locali sarebbe stato considerato un giorno di illecita occupazione.
La Cassazione ha determinato che in un caso come questo, con il solo accordo verbale, l’inquilino che restituisce l’immobile in ritardo deve, comunque, versare al locatore una somma a titolo di indennità commisurata al canone concordato fino all’effettiva riconsegna. Se il proprietario lamenta un maggiore danno (ad esempio, la mancata opportunità di riaffittare o di vendere l’immobile oppure il danneggiamento dei locali), deve dimostrarlo.
Restituzione immobile in ritardo: l’onere probatorio del locatore
Come appena detto, il proprietario dell’immobile consegnato in ritardo che pretende un risarcimento deve dimostrare di avere subìto un maggiore danno a causa dell’occupazione illecita dei suoi locali per un periodo di tempo.
Tempo fa, la Cassazione aveva stabilito, infatti, che «il locatore che intenda essere risarcito del danno per mancato reimpiego del bene, dopo il rilascio da parte del conduttore in mora, ha l’onere di allegare e dimostrare l’esistenza di specifici fatti impeditivi a tale reimpiego, determinati dal ritardato od inesatto adempimento dell’obbligo di restituzione dell’immobile, ed idonei ad escludere che il mancato sfruttamento locativo sia dipeso da mera inerzia o da scelte volontarie riferibili allo stesso locatore» [4].
In questo modo, i giudici supremi hanno messo in carico al locatore l’onere probatorio per poter chiedere il risarcimento dell’eventuale danno subìto a causa della mora nella restituzione, da liquidarsi relativamente all’importo del canone del contratto di affitto che non ha potuto concludere con un terzo, oltre all’aggiornamento Istat. Quello che, invece, non deve essere calcolato è il danno da lucro cessante per il periodo successivo al rilascio dell’immobile e fino alla firma di un nuovo contratto di locazione.
Note:
[1] Art. 1591 cod. civ.
[2] Cass. sent. n. 9256/2021 del 06.04.2021.
[3] Cass. sent. n. 29330/2019 del 13.11.2019.
[4] Cass. sent. n. 19981/2016 del 06.10.2016.