L’apertura delle buste per i lavori di ristrutturazione o manutenzione straordinaria: numero minimo dei preventivi che l’assemblea deve valutare prima di procedere all’aggiudicazione.
Nel momento in cui, nei condomini, sorge la necessità di avviare lavori di ristrutturazione, è prassi che l’assemblea incarichi l’amministratore (o uno o più condomini) di reperire alcuni preventivi al fine di valutare l’offerta più conveniente. Potrebbe però succedere che, all’esito della ricerca, non vi siano sufficienti proposte da consentire una valutazione adeguata. Di qui il dubbio: quanti preventivi deve mostrare l’amministratore prima di poter affidare l’incarico a un appaltatore? Esiste un numero minimo di preventivi da dover esaminare onde ritenere valida la relativa delibera assembleare?
Il rischio è che, dietro la presentazione di poche buste d’offerta, vi sia il tentativo di favorire una specifica ditta rispetto ad altre. Ed allora si pone il problema di un possibile, anche se non esplicito, conflitto di interessi. Cosa dice a riguardo la legge?
Indice:
1 Regole in condominio sull’affidamento appalto
2 Elementi del contratto di appalto
3 Numero minimo dei preventivi da esaminare in assemblea
4 Condomino in conflitto di interessi.
Regole in condominio sull’affidamento appalto
Il Codice civile non dispone regole specifiche ai condomini per quanto riguarda l’affidamento dei lavori di ristrutturazione. Tutto ciò che dispone è l’obbligo – con la delibera che approva l’avvio dei lavori e autorizza l’amministratore a firmare il contratto con la ditta – a costituire un fondo spese dove l’amministratore deve versare i contributi spettanti ai singoli condomini in proporzione ai rispettivi millesimi, in modo tale da garantire la copertura dei pagamenti. Se, per contratti, i pagamenti vengono concordati a stati di avanzamento dei lavori, la riscossione può avvenire in momenti diversi, seguendo appunto tali scadenze.
Per il resto, si applicano le norme generali in materia di contratto di appalto.
L’errore più comune che però si fa in questi casi è ritenere che l’appalto tra privati funzioni come quello di opere pubbliche, con una gara e una procedura di aggiudicazione imparziale e trasparente. In verità, non è così: in ambito privato – e quindi anche condominiale – non è necessario seguire un criterio predefinito. Inoltre, la legge non fissa le regole in base alle quali debba avvenire l’aggiudicazione, aggiudicazione peraltro che non per forza deve andare in favore del miglior offerente. Ci possono essere anche altre valutazioni, del tutto distinte da una logica di convenienza economica o qualitativa, che possono spingere l’assemblea a preferire un soggetto rispetto ad un altro; ad esempio, si potrebbe optare per la ditta che fa capo a uno dei condomini nella speranza di ottenere un’assistenza più puntuale dopo l’esecuzione delle opere.
Insomma, in condominio, le uniche regole da rispettare sono quelle sui quorum della delibera di approvazione dei lavori.
A seconda del tipo di opera edile che l’appaltatore deve eseguire su incarico del condominio, può essere necessario ottenere un apposito titolo edilizio (permesso di costruire) o presentare una segnalazione di inizio attività (Scia).
Elementi del contratto di appalto
Il contratto d’appalto è valido se l’opera è determinata nei suoi elementi essenziali, anche se non sono specificati tutti i particolari tecnici, che possono essere definiti in successivi accordi. La descrizione imprecisa dell’oggetto, pur non compromettendo la validità del contratto, può dare luogo a incertezze e contestazioni.
Numero minimo dei preventivi da esaminare in assemblea
Alla luce di quanto appena detto, si deduce che, per legge, non esiste un numero minimo di preventivi che l’amministratore debba per forza mostrare all’assemblea. Va fatta salva però una diversa disciplina da parte del regolamento condominiale. Il regolamento infatti potrebbe specificare quanti preventivi deve mostrare l’amministratore all’assemblea prima di procedere con la scelta della ditta per i lavori. Solo in tal caso, il mancato rispetto del numero minimo di preventivi rende annullabile la delibera che pertanto potrà essere impugnata entro massimo 30 giorni dalla sua approvazione (o, per gli assenti, dalla comunicazione del relativo verbale). Diversamente, la causa di nullità si sana e non è più possibile sollevare alcuna contestazione.
Condomino in conflitto di interessi
Potrebbe succedere che uno dei condomini sia in conflitto di interessi perché magari legato alla ditta candidata ai lavori di appalto. Che succede se questi, ciò nonostante, partecipa alla votazione senza far rilevare la causa di incompatibilità? Se il condomino non si astiene e vota ugualmente, la delibera non è automaticamente viziata, ma può venire considerata invalida (giudizialmente) solo nel caso in cui sussistano le tre seguenti condizioni:
il voto del condomino in conflitto è stato determinante per l’assunzione della delibera;
il condomino aveva un effettivo interesse personale;
il condominio ha subito un danno.