Balconi in condominio: chi deve pagare le spese di manutenzione e le riparazioni?
Qualora dovessero verificarsi infiltrazioni dal terrazzo sovrastante è necessario sa pere come si ripartisce la spesa per la relativa manutenzione. Il problema si pone non solo da un punto di vista estetico: l’acqua può infatti determinare la caduta di intonaco e di calcinacci, sporcando l’area sottostante e rendendola peraltro poco sicura.
Bisogna tuttavia fare una precisazione preliminare. Molto spesso, si parla di balconi e di terrazzi in modo indistinto, riferendosi alla stessa struttura. C’è chi invece ritiene che il terrazzo si differenzi dal balcone per essere quest’ultimo uno spazio più ampio e profondo, ove poter anche adattare un tavolo per i pranzi, mentre il balcone consentirebbe appena l’affaccio.
In realtà, il terrazzo è l’area piana che copre l’edificio, in sostituzione del tetto (che invece è spiovente) e dotato di una ringhiera. Il balcone, invece, è il prolungamento di ogni appartamento verso l’esterno, oltre cioè la verticale del palazzo. In un edificio, quindi, esiste un solo terrazzo (a meno che non sia costituito da più corpi di fabbrica tra loro indipendenti) e tanti balconi.
In questa sede, nel parlare di infiltrazioni dal terrazzo sovrastante però ci riferiremo ai balconi. Abbiamo infatti usato questo titolo proprio per intercettare la domanda di chi spesso si confonde tra i due termini.
Dunque, qui di seguito, spiegheremo chi paga la manutenzione e le spese per le infiltrazioni dal balcone sovrastante.
La risposta dipende dalla tipologia di balcone. Ne esistono, più in particolare, di due tipi: balconi aggettanti e balconi incassati.
Indice:
1 Balconi aggettanti
2 Balconi incassati
3 Chi paga le spese del balcone/terrazzo sovrastante?
Balconi aggettanti
Sono i balconi che più di frequente si vedono nei palazzi. Sono sospesi in aria, al di là della facciata del palazzo. Hanno di solito tre lati aperti mentre il quarto, quello posteriore, confina con l’appartamento privato.
L a proprietà del balcone aggettante è del singolo condomino che ad esso accede. Fanno eccezione solo gli elementi decorativi come i frontali, i parapetti in vetro o a carattere estetico, i fregi, le fioriere in cemento, ecc.: questi sono di proprietà del condominio perché contribuiscono a migliorare il decoro architettonico dell’edificio.
Pertanto, per il rifacimento della struttura del balcone, il condominio non ha voce in capitolo: decide solo il proprietario che dovrà però sobbarcarsi l’intera spesa. Invece, la manutenzione degli elementi decorativi è in mano all’assemblea, che potrà decidere se avviare o meno i lavori, ponendo però il relativo onere a carico di tutti i condomini, secondo i rispettivi millesimi (anche quelli non dotati di balcone).
Balconi incassati
Questo balcone è, come dice la parola stessa, incassato tra le pareti dell’edificio. Non sporge, ma al contrario si trova all’interno della facciata dello stabile. A differenza del balcone aggettante, la copertura del balcone incassato è comune al proprietario del piano di sotto ed a quello di sopra. Pertanto, essa si considera al 50% ai proprietari dei due piani: metà al proprietario del piano di sopra e metà a quello del piano di sotto. In particolare, il condomino che sta sopra dovrà pagare tutte le spese per la superficie del balcone (il piano di calpestio su cui questi cammina e la guaina di isolamento), mentre quello del piano di sotto dovrà far fronte, per intero, ai costi per il rifacimento della parte inferiore del balcone che a lui fa da copertura (ossia, l’intonaco e la pittura).
Chi paga le spese del balcone/terrazzo sovrastante?
Nel caso di balconi aggettanti, il costo delle spese di manutenzione e riparazione per le infiltrazioni grava integralmente sul titolare del balcone stesso. È lui che decide se e quando avviare i lavori, ferma restando però la sua responsabilità oggettiva per eventuali danni causati a terzi dalla caduta di materiale.
Come detto, il balcone aggettante è di proprietà dell’appartamento a cui garantisce l’affaccio: esso infatti non è condiviso con il condomino del piano di sotto. I due balconi, infatti, sono tra loro completamente indipendenti: sono strutture a sé stanti. Pertanto, eventuali macchie e muffe che dovessero essere visibili dal di sotto, per quanto antiestetiche, non sarebbero tecnicamente un danno alla proprietà del condomino del piano inferiore ma solo alla proprietà del piano superiore. Il primo, quindi, non può chiedere il risarcimento di un danno ad un bene che non è suo.
Invece, nel caso di balconi incassati, visto che c’è una parte in comune – che è il piano di calpestio per il condomino del piano superiore e la copertura per quello del piano inferiore – le spese vanno divise nei termini che abbiamo detto sopra. In particolare, se l’acqua, infiltrandosi dalla parte sovrastante del balcone, va a rovinare la parte sottostante, il proprietario del piano di sopra dovrà provvedere a rimuovere i danni e farsi carico delle spese di calpestio e guaina; invece, il proprietario del piano di sotto dovrà solo ritinteggiare il soffitto del proprio balcone.