Il sistema di valutazione catastale dei beni immobili serve, nel campo dei contratti che hanno per oggetto questi beni, a stabilire un valore dell’immobile che il Fisco non possa contestare.
Per calcolarlo si prende in considerazione la rendita catastale attribuita a un bene immobile e la si rivaluta (articolo 3, commi 48 e 51, legge 662/1996) con le aliquote del 5% per la rendita catastale dei fabbricati e del 25% per i redditi dominicali dei terreni. Poi si moltiplica il prodotto così ottenuto per questi coefficienti (Dm 14 dicembre 1991):
* 75, per i terreni;
* 34, per i fabbricati C/1 (i negozi) ed E;
* 50, per i fabbricati A/10 (uffici) e D (opifici);
* 100, per tutti gli altri fabbricati e, quindi, in particolare, per le abitazioni.
Nella Finanziaria 2004 (articolo 2, comma 66, legge 350/2003) è stato disposto – a decorrere dal 1° gennaio 2004 e ai soli fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali (quindi né ai fini Iva, né ai fini Ici e Irpef/Ires) – l’aumento dei moltiplicatori delle rendite catastali con una loro rivalutazione del 10 per cento.
Nella legge 191/2004, di conversione del dl 168/2004, sempre ai soli fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, e con riguardo ai soli immobili abitativi diversi dalla “prima casa”, è stata disposta l’ulteriore rivalutazione (dal 10% della Finanziaria 2004 alla nuova aliquota del 20%) dei moltiplicatori delle rendite catastali. Pertanto:
- A) per gli atti cui si applica l’Iva, la valutazione automatica si calcola applicando alle rendite catastali il moltiplicatore (del 5% per i fabbricati e del 25% per i terreni) e si moltiplica il prodotto così ottenuto con i coefficienti previsti dal Dm 14 dicembre 1991. Per esempio, prendendo una rendita catastale di 1.000 euro riferita a un’abitazione, questa rendita va per prima cosa aggiornata del 5% (arrivando, dunque, a 1.050). A questo risultato va applicato il moltiplicatore 100, ottenendo il risultato di 105.000 euro.
Semplificando, si ottiene questo quadro di riferimento:
– per i fabbricati C/1 ed E, occorre moltiplicare la rendita catastale per 35,70;
– per i fabbricati A/10 e D, occorre moltiplicare la rendita catastale per 52,50;
– per tutti gli altri fabbricati e quindi per le abitazioni, occorre moltiplicare la rendita catastale per 105.
- B) Per gli atti cui si applica l’imposta di registro e aventi per oggetto la “prima casa” o altre tipologie immobiliari diverse da quelle abitative, la valutazione automatica si calcola applicando alle rendite catastali il moltiplicatore (del 5% per i fabbricati e del 25% per i terreni), si moltiplica il prodotto così ottenuto con i coefficienti di cui al Dm 14 dicembre 1991 rivalutati del 10%: sempre prendendo a riferimento la rendita catastale di 1.000 euro riferita a un’abitazione, la rendita va aggiornata del 5% e il risultato va poi moltiplicato per 110, ottenendo il risultato di 115.500.
Il quadro di riferimento è, dunque, questo:
– per i terreni, occorre moltiplicare il reddito dominicale per 103,125;
– per i fabbricati C/1 ed E, occorre moltiplicare la rendita catastale per 39,27;
– per i fabbricati A/10 e D, occorre moltiplicare la rendita catastale per 57,75;
per tutti gli altri fabbricati e quindi per le abitazioni, occorre moltiplicare la rendita catastale per 115,50.
- C) Per gli atti cui si applica l’imposta di registro aventi per oggetto abitazioni diverse dalla “prima casa” la valutazione automatica si calcola applicando alle rendite catastali il moltiplicatore (del 5% per i fabbricati e del 25% per i terreni) e si moltiplica il prodotto così ottenuto con i coefficienti del Dm 14 dicembre 1991 rivalutati del 20 per cento. Prendendo ancora a riferimento la rendita catastale di mille euro riferita a un’abitazione, la rendita va aggiornata del 5% e il risultato va poi moltiplicato per 120, ottenendo il risultato di 126.000: semplificando, dunque, occorre moltiplicare la rendita catastale per 126.